1) Decidi in quale città della Spagna vuoi acquistare la tua casa
2) Conoscere i principali portali immobiliari in Spagna
3) Know how real state agencies work in Spain
4) Calculate the additional costs of the purchasing process
5) Determine the type and size of the home to buy
6)Determine the areas of the city you have the option to purchase
7) Understand the “Micromarket” of the selected area.
Ho scritto questo articolo per condividere la mia esperienza nella ricerca e nell'acquisto di una casa in Spagna, in particolare nella regione di Malaga. I cinque passaggi in questo articolo si basano sulla mia esperienza.
Lo spero aiutare gli altri a prendere decisioni più informate quando acquistano una casa in Spagna. Condividerò anche gli errori che ho commesso, così puoi evitarli.
1) Decidi in quale città della Spagna desideri acquistare la tua casa
La Spagna è composta da molte regioni o comunità autonome. La mappa seguente elenca queste regioni...
Ecco diversi articoli che puoi leggere per saperne di più su alcune città popolari in cui vivere e acquistare una casa in Spagna
- Guida per trasferirsi e vivere a Barcellona
- Guida per trasferirsi e vivere ad Alicante
- Guida per trasferirsi e vivere a Malaga (disponibile a breve)
2) Conoscere le principali piattaforme immobiliari in Spagna
You have the possibility of saving money in real estate agency commissions by searching for houses advertised online and contacting directly to the owner. Both you and the owner will pay no commissions.
Queste sono le piattaforme popolari utilizzate per la ricerca di una casa, essendo le prime le più popolari:
– IDEALISTA (guarda un video su come usarlo)
– FOTOCASA
– MILANUNCI
In questo articolo mi concentrerò su Idealista poiché è il più popolare in Spagna. Tuttavia, a seconda delle aree cercate, Fotocasa potrebbe fornire risultati migliori.
3) Know how real state agencies work in Spain
The above option is not recommended if you are not familiar with the Spanish real estate market and all the bureaucracy needed to buy a house. If you are not a local it’s recommended to get in contact with several real estate agencies in the specific area where you want to buy.
It’s important that the agencies are located as close as possible to the street/ where you want to buy as that would make sure they are experts in the area and they will quickly tell you what house matches your needs and why. They will also be able to warn you about specific streets or buildings that are problematic.
You shouldn’t pick the first agency you talk to and buy the house with them, you should contact several agencies and finally buy the house with the one you trust more. When talking to different agencies you should ask them questions like the next…
- What type of customer is buying in this street? Did you recently sell a house on this street?
- Why is the house I am interested in cheaper/more expensive than a similar house in the next street?
- What is the % of commision that you are charging me?
- …
4) Calculate additional expenses of the purchase process
Le spese aggiuntive che dovrai considerare al momento dell'acquisto della tua casa sono costituite da tasse, notaio, anagrafe, commissioni di agenzia immobiliare, ecc.
In generale, in Spagna i costi di acquisto delle case variano tra 10 e 14% del valore di acquisto. Questi costi aggiuntivi possono determinare se puoi permetterti la casa o meno. Nel mio caso, ad esempio, all'inizio non sapevo quale sarebbe stata la percentuale di spesa e dopo aver scoperto che era superiore al mio budget ho dovuto rinunciare all'acquisto.
Pertanto, è importante sapere in anticipo quando si sceglie la propria casa la percentuale delle spese.
Una volta che ho saputo di tutte le spese, ero ottimista e ho aggiunto 10% al costo di acquisto e i miei calcoli sono stati i seguenti:
Costi totali di acquisto: € 150.000 (il mio budget) * 10% (costi di acquisto) * = € 15.000
150.000- €15.000= €135.000 prezzo di acquisto finale
Based on the above calculations I determined that my search should be based on homes with a purchase price of around €135,000 (around $147,000).
Please noise that if you are applying for a mortgage the above calculation will be more complex and you will need to add extra costs.
Also if you are applying for a mortgage in an Spanish bank being a foreigner, you should take into consideration that the banks will not lend you the usual 80%, but they will cover just around 70% of the buying price (if you are from another EU country), and you would need to provide the extra 30%
5) Determine the type and size of the property to be purchased.
Devi tenere conto dei tuoi calcoli sui costi di acquisto (nella sezione precedente) e della zona in cui intendi acquistare.
Nel mio caso, con un prezzo d'acquisto finale di 135.000€ la migliore casa che ho trovato è stata la seguente:
– Tipo: Non avevo opzioni per acquistare nuove case, quindi la mia unica opzione era acquistare una casa di seconda mano.
– Misurare: Maggiore è il numero di locali all'interno di un appartamento, più elevati sono i rendimenti locativi ed anche la maggiore rivalutazione nel tempo. Secondo le mie ricerche nei portali web all'interno delle case precedentemente possedute, ho avuto accesso a case con un massimo di tre stanze (camere da letto). Avrei preferito proprietà con 4 camere da letto, ma nel mercato spagnolo sono difficili da trovare, il che le rende più costose e superano il mio budget.
6) Finding out the areas of the city where you have the option to buy.
Tutti vogliono una casa nel centro della città, ma la forte domanda porta a costi elevati. Prendersi il tempo per pianificare l'area in base alle proprie possibilità di acquisto è fondamentale, in modo da poter esplorare le possibilità che si hanno e ottenere i migliori rendimenti, soprattutto se si sta cercando di acquistare un immobile in affitto e/o una casa che possa mantenere i più alti rivalutazione straordinaria possibile.
Di seguito ho elencato i passaggi (catturazioni di schermate) che ho eseguito per aiutarmi nella ricerca della proprietà. Dato che non conoscevo molto bene tutti i quartieri di Malaga, ho trovato che Idealista fosse molto utile per aiutarmi a suddividere i risultati totali della ricerca di case per regione. Inoltre, i filtri presenti sul lato sinistro dei risultati della mappa, mi hanno aiutato a restringere ciò che è disponibile in base al mio budget, al numero di camere preferite, ecc.
Nel mio caso, con il budget che avevo inserito, ho scoperto che c'erano pochissimi o nessuno risultati disponibili nel centro della città, ma c'erano più risultati (spille gialle) nella parte ovest della città (lato sinistro della mappa)
Ecco i passaggi principali che ho seguito nella mia ricerca su Idealista…
La mappa dettagliata di Idealista mi ha permesso di conoscere i nomi dei quartieri in cui si trovano gli immobili disponibili e di fare ricerche su Google per vedere se erano luoghi popolari in cui vivere e/o se sono zone pericolose da evitare. Ho cercato anche in altri forum online, come ad esempio Forocoche (principalmente in spagnolo).
Oltre alla mia ricerca, durante le mie visite in città, ho anche chiesto alla gente del posto quali fossero le zone buone e quelle cattive.
Dopo le suddette ricerche ho deciso di focalizzare la mia ricerca di appartamento nella zona di Estacion Maria Zambrano (conosciuta anche come “Vialia”). Ho saputo che Estacion Maria Zambrano è la principale stazione dei treni e degli autobus della città e che si trova accanto a un grande centro commerciale. Questa zona appartiene al quartiere chiamato “Cruz de humilladero” sulla mappa Idealista qui sotto.
Come puoi vedere nelle immagini qui sopra, Idealista scompone ulteriormente i dettagli del quartiere (mostrati nella mappa). Cruz de Humilladero è composta da diverse sottozone e la zona più costosa si chiama “Cruz de Humilladero”, che è l'area circostante la stazione ferroviaria Maria Zambrano…
7) Understand the “Micromarket” in your selected area.
There is a concept very well known within Real Estate professionals that is called “the micromarkets”, they could be neighbourhoods, or subdivisions of a city with their own defining features and with similar property prices.
It’s very important that before buying a house in Spain you understand the micro market ruling in that area. You should compare the price for the house you like with the prices of other houses around it and you should analyse and get to know deeply why your house price is higher or lower than other houses around.
Sometimes micromarkets in Spanish cities are very tricky and will change dramatically from one street to the next. You don’t want to buy a house that seems like a bargain when in reality you are buying a problem.
Real Estate agents in Spain are the experts in the micromarkets they work in, if you are interested in a specific street/area you should contact a couple of Real Estate agencies located as close as possible to that street, you would then go for some viewings with both agencies and compare the prices asking questions to the agents like the next…
Why is this house cheaper than the other in the next street?
What is the type of buyer in this area?
If after buying I want to rent my house, what are the renting prices in this street?
…
Mentre cercavo quali zone acquistare a Cruz del Humilladero, ho scoperto che i prezzi degli immobili erano diversi sulla mappa della stessa zona e non capivo perché.
Osservando il diagramma della mappa (sopra), le proprietà sul lato destro di Maria Zambrano sono più costose delle proprietà sulla sinistra (molti segnaposti gialli).
I prezzi diventano ancora più alti man mano che le proprietà si avvicinano al centro città e più economici man mano che le proprietà sono più lontane dal centro.
Ad esempio, quando ho visualizzato le proprietà che si trovano sul lato sinistro della mappa e andando verso il lato ovest (Torremolinos), i prezzi scendono ulteriormente. Ho scoperto che queste zone sono meno “attraenti”. La disponibilità di alloggi più economici può anche attirare maggiori problemi sociali rendendo i quartieri meno sicuri.
Quello che ho trovato interessante è che puoi avere due case separate a soli 150 metri di distanza, eppure il prezzo può differire di oltre 100.000 €!! Dipende dalla posizione, ad esempio se sono più vicini al centro città (lato est della stazione, quartiere Perchel o lato est, Cruz de humilladero).
Spero che questo articolo ti aiuti nella ricerca di una casa in Spagna e renda il processo meno stressante.
