Consigue la casa de tus sueños

Investigación inicial a la hora de comprar una vivienda en España

regiones españolas

1) Decide en qué ciudad de España quieres comprar tu casa 

2) Conoce los principales portales inmobiliarios de España

3) Know how real state agencies work in Spain

4) Calculate the additional costs of the purchasing process

5) Determine the type and size of the home to buy

6)Determine the areas of the city you have the option to purchase 

7) Understand the “Micromarket” of the selected area.

 

Escribí este artículo para compartir mi experiencia en la búsqueda y compra de una casa en España, específicamente en la región de Málaga. Los cinco pasos de este artículo se basan en mi experiencia.

espero que lo haga Escribo este artículo con la intención de ayudarte en tus investigaciones previas antes de decidirte por comprar una vivienda en España, mencionaré algunos errores que cometí para que no los cometas tú también.

 

1) Decide en qué ciudad de España quieres comprar tu casa

En el mapa puedes ver las principales regiones (Comunidades Autónomas) de España en el caso de que no estés familiarizado con el país…

Copio aquí unos artículos que te ayudarán a conocer mejor algunas de las ciudades más atractivas de cara a comprar una vivienda en España:

 

2) Conoce las principales plataformas inmobiliarias de España

You have the possibility of saving money in real estate agency commissions by searching for houses advertised online and contacting directly to the owner. Both you and the owner will pay no commissions. 

Aunque pueden variar dependiendo de la región los principales portales son los siguientes, siendo el primero el más usado…

IDEALISTA (Mira un vídeo sobre cómo usarlo.)
FOTOCASA
MILANUNCIOS

En el presente artículo me centraré en las búsquedas que hice usando el portal Idealista ya que es el más usado en España aunque en algunas zonas podría superarlo Fotocasa 

 

3) Know how real state agencies work in Spain

The above option is not recommended if you are not familiar with the Spanish real estate market and all the bureaucracy needed to buy a house. If you are not a local it’s recommended to get in contact with several real estate agencies in the specific area where you want to buy.

It’s important that the agencies are located as close as possible to the street/ where you want to buy as that would make sure they are experts in the area and they will quickly tell you what house matches your needs and why. They will also be able to warn you about specific streets or buildings that are problematic.

You shouldn’t pick the first agency you talk to and buy the house with them, you should contact several agencies and finally buy the house with the one you trust more. When talking to different agencies you should ask them questions like the next…

  • What type of customer is buying in this street? Did you recently sell a house on this street?
  • Why is the house I am interested in cheaper/more expensive than a similar house in the next street?
  • What is the % of commision that you are charging me?

4) Calculate additional expenses of the purchase process

Serán gasto de impuestos, notario, registro, gestoría, comisiones agencia inmobiliaria y otros.

En España generalmente los gastos de compra son entre un 10 y un 14% del valor de compra.

Por ello, es importante conocer de antemano a la hora de elegir tu vivienda tu porcentaje de gastos. En mi caso no era consciente del % exacto de gastos y lo aprendí en las conversaciones con mi banco al ver que no tenía suficientes fondos para comprar la vivienda que inicialmente quería.

Una vez tenía claro este 10% de gastos (siendo optimista) mis cálculos fueron los siguientes…

Costes totales de compra: 150.000 € (mi presupuesto) * 10% (costes de compra) * = 15.000 €

150.000- €15.000= €135.000 precio final de compra

Based on the above calculations I determined that my search should be based on homes with a purchase price of around €135,000 (around $147,000).

Please noise that if you are applying for a mortgage the above calculation will be more complex and you will need to add extra costs.

Also if you are applying for a mortgage in an Spanish bank being a foreigner, you should take into consideration that the banks will not lend you the usual 80%, but they will cover just around 70% of the buying price (if you are from another EU country), and you would need to provide the extra 30%

5) Determine the type and size of the property to be purchased.

Debes tener en cuenta tus cálculos sobre los gastos de compra (en el apartado anterior) y la zona en la que pretendes comprar

En mi caso con un precio final de compra de 135000€ la mejor vivienda a la que tenía opción era la siguiente…

Tipo: no tenía opciones a comprar vivienda nueva, así que mi única opción eran las viviendas de segunda mano.

Tamaño: Hay que tener en cuenta que un mayor número de habitaciones implica retornos mayores en el alquiler y también mayor revalorización con el tiempo. Según mis búsquedas en portales web dentro de las viviendas de segunda mano tenía acceso a viviendas de un máximo de tres habitaciones (dormitorios). Hubiese preferido viviendas de 4 habitaciónes pero en el mercado español estas son muy escasas y el precio en la zona elegida supera mi presupuesto límite

6) Finding out the areas of the city where you have the option to buy.

Todo el mundo quiere comprar una vivienda en el centro de la ciudad pero no todos contamos con el presupuesto necesario ni el banco nos concede una hipoteca para acceder a las viviendas mejor localizadas.

Tiempo de investigación previo es requerido para encontrar la mejor zona de acuerdo con tus posibilidades y que también te permita mejores rentabilidades en caso de que pretendas alquilar la vivienda o mayor revalorización de la vivienda con el tiempo.

En mi caso al no conocer la ciudad decidí primero aplicar el filtro de precio en el portal web (Idealista) aplicando mi presupuesto límite.

Dicho filtro dejaba claro que con ese presupuesto no podía comprar una vivienda en el centro de la ciudad (delimitado por el río Guadalmedina que cruza Málaga y que podéis ver en el pantallazo de abajo) y que donde más opciones tenía era en la parte oeste de la ciudad. Estos son los principales pasos que seguí en mi búsqueda en Idealista…

 

Búsqueda de casa- Idealista
Búsqueda de casa- Idealista 1

 

Búsqueda de inicio- Idealista 2
Búsqueda de inicio- Idealista 2

 

IdealistaBuscar casa- Idealista 33
IdealistaBuscar casa- Idealista 3

Viendo los resultados de mi filtro y las zonas que el portal idealista me mostraba dentro de mi presupuesto, busqué información en google que pudiera darme una idea sobre cómo de buenas o malas eran dichas zonas. También busqué en otros foros online, como Forocoches (principalmente en español).

Aparte de mi investigación, también pregunté a la gente local sobre las zonas buenas y malas durante mis visitas a la ciudad.

Después de la investigación mencionada decidí centrar mi búsqueda de vivienda en la zona de Estación María Zambrano (también conocida como “Vialia”). Sabía que la Estación María Zambrano es la principal estación de trenes y autobuses de la ciudad y que está al lado de un gran centro comercial. Esta zona pertenece al barrio llamado “Cruz de humilladero” en el mapa de Idealista a continuación.

Idealista 4
Idealista 4

 

Como veis en el mapa de abajo “Cruz de Humilladero” a su vez se divide en varias sub-zonas siendo la más cara también llamada “Cruz de Humilladero” que es la rodea a la estación de tren…

 

Idealistas 5
Idealistas 5

 

7) Understand the “Micromarket” in your selected area.

There is a concept very well known within Real Estate professionals that is called “the micromarkets”, they could be neighbourhoods, or subdivisions of a city with their own defining features and with similar property prices.
It’s very important that before buying a house in Spain you understand the micro market ruling in that area. You should compare the price for the house you like with the prices of other houses around it and you should analyse and get to know deeply why your house price is higher or lower than other houses around.

Sometimes micromarkets in Spanish cities are very tricky and will change dramatically from one street to the next. You don’t want to buy a house that seems like a bargain when in reality you are buying a problem.
Real Estate agents in Spain are the experts in the micromarkets they work in, if you are interested in a specific street/area you should contact a couple of Real Estate agencies located as close as possible to that street, you would then go for some viewings with both agencies and compare the prices asking questions to the agents like the next…

Why is this house cheaper than the other in the next street?
What is the type of buyer in this area?
If after buying I want to rent my house, what are the renting prices in this street?

En mi caso, de cara a entender la dinámica de precios de esta zona de la ciudad, fue importante descubrir que la estación Maria Zambrano está justo en el límite entre una zona más cara y una zona más barata con respecto al precio de las viviendas…

El precio disminuye a medida que nos alejamos a la izquierda en el mapa, en dirección oeste (Torremolinos) y podríamos decir que la zona se vuelve menos “atractiva” y menos gente quiere alquilar o comprar ya que aumenta la problemática social en la zona.

El precio aumenta a medida que nos alejamos a la derecha en el mapa, en dirección este (barrio perchel y centro ciudad)

Dos viviendas separadas por tan solo 150 metros de distancia pueden variar su precio en más de €100.000 dependiendo si está situada más cerca del centro de la ciudad en el lado este de la estación (barrio Perchel) o en el lado este (Cruz de humilladero)

Lo que me pareció interesante es que puedes tener dos casas separadas por sólo 150 metros y, sin embargo, el precio puede diferir en más de 100.000 €. Esto depende de la ubicación, por ejemplo si están más cerca del centro de la ciudad (el lado este de la estación-barrio Perchel o del lado este-Cruz de humilladero).

Espero que este artículo te ayude en tu búsqueda de casa en España y haga que el proceso sea más fácil y te ahorre gastos innecesarios.

Micromarket
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