1) Bestäm vilken stad i Spanien du vill köpa ditt hem
2) Känn till de viktigaste fastighetsportalerna i Spanien
3) Know how real state agencies work in Spain
4) Calculate the additional costs of the purchasing process
5) Determine the type and size of the home to buy
6)Determine the areas of the city you have the option to purchase
7) Understand the “Micromarket” of the selected area.
Jag skrev den här artikeln för att dela med mig av min erfarenhet av att söka och köpa ett hem i Spanien, närmare bestämt i regionen Malaga. De fem stegen i den här artikeln är baserade på min erfarenhet.
Jag hoppas att det blir det hjälpa andra att fatta mer välgrundade beslut när de ska köpa en bostad i Spanien. Jag kommer också att dela misstag jag har gjort, så att du kan undvika dem.
1) Bestäm vilken stad i Spanien du vill köpa ditt hem
Spanien består av många regioner eller autonoma regioner. Kartan nedan listar dessa regioner...
Här är flera artiklar som du kan läsa för att lära dig mer om några populära städer att bo på och köpa ett hus i Spanien
- Guide till att flytta och bo i Barcelona
- Guide till att flytta och bo i Alicante
- Guide till att flytta och bo i Malaga (kommer snart)
2) Känn till de viktigaste fastighetsplattformarna i Spanien
You have the possibility of saving money in real estate agency commissions by searching for houses advertised online and contacting directly to the owner. Both you and the owner will pay no commissions.
Dessa är de populära plattformarna som används för att söka ett hem, och är de första som är mest populära:
– IDEALISTA (visa en video om hur du använder den)
– FOTOCASA
– MILANUNCIOS
I den här artikeln kommer jag att fokusera på Idealista eftersom det är det mest populära i Spanien. Men beroende på de områden som sökts kan Fotocasa ge bättre resultat.
3) Know how real state agencies work in Spain
The above option is not recommended if you are not familiar with the Spanish real estate market and all the bureaucracy needed to buy a house. If you are not a local it’s recommended to get in contact with several real estate agencies in the specific area where you want to buy.
It’s important that the agencies are located as close as possible to the street/ where you want to buy as that would make sure they are experts in the area and they will quickly tell you what house matches your needs and why. They will also be able to warn you about specific streets or buildings that are problematic.
You shouldn’t pick the first agency you talk to and buy the house with them, you should contact several agencies and finally buy the house with the one you trust more. When talking to different agencies you should ask them questions like the next…
- What type of customer is buying in this street? Did you recently sell a house on this street?
- Why is the house I am interested in cheaper/more expensive than a similar house in the next street?
- What is the % of commision that you are charging me?
- …
4) Calculate additional expenses of the purchase process
De extra utgifterna som du måste räkna med när du köper din bostad består av skatter, notarie, register, fastighetsförmedlingsprovisioner, etc.
I Spanien varierar köpkostnaderna för bostäder i allmänhet från 10 till 14% av köpvärdet. Dessa extra kostnader kan avgöra om du har råd med bostaden eller inte. I mitt fall var jag till exempel inte medveten om i början hur stor andel av utgifterna skulle bli och efter att jag fick reda på att det var mer än min budget hade jag förlorat köpet.
Därför är det viktigt att i förväg veta vilken andel av utgifterna när du väljer ditt hem.
En jag lärde mig om alla utgifter, jag var optimistisk och lade till en 10% av inköpskostnaden och mina beräkningar var följande:
Totala köpkostnader: 150 000 € (min budget) * 10% (köpkostnader) * = 15 000 €
150.000- €15.000= €135.000 slutlig köpeskilling
Based on the above calculations I determined that my search should be based on homes with a purchase price of around €135,000 (around $147,000).
Please noise that if you are applying for a mortgage the above calculation will be more complex and you will need to add extra costs.
Also if you are applying for a mortgage in an Spanish bank being a foreigner, you should take into consideration that the banks will not lend you the usual 80%, but they will cover just around 70% of the buying price (if you are from another EU country), and you would need to provide the extra 30%
5) Determine the type and size of the property to be purchased.
Du måste ta hänsyn till dina beräkningar på inköpskostnaderna (i föregående avsnitt) och i vilket område du tänker köpa.
I mitt fall, med en slutlig köpeskilling på 135 000 € var det bästa huset jag kunde hitta följande:
– Typ: Jag hade inga alternativ att köpa nya bostäder, så mitt enda alternativ var att köpa en begagnad bostad.
– Storlek: Ju fler rum inne i en lägenhet innebär högre hyresavkastning och även högre omvärdering över tid. Enligt mina sökningar i webbportaler inom de tidigare ägda husen hade jag tillgång till hus med max tre rum (sovrum). Jag skulle ha föredragit fastigheter med 4 sovrum men på den spanska marknaden är dessa svåra att hitta, vilket gör dem dyrare och överträffar min budget.
6) Finding out the areas of the city where you have the option to buy.
Alla vill ha en bostad i centrum, men hög efterfrågan leder till höga kostnader. Att ta sig tid att planera för området enligt dina köpmedel är avgörande, så att du kan utforska de möjligheter du har och få den bästa avkastningen, särskilt om du funderar på att köpa en hyresfastighet och/eller ett hus som kan behålla den högsta omvärdering övertid som möjligt.
Jag har listat nedan stegen (skärmdumpar) som jag gjorde för att hjälpa mig med min fastighetssökning. Eftersom jag inte var så bekant med alla stadsdelar i Malaga, fann jag att Idealista var mycket användbar för att hjälpa mig att dela upp det totala sökresultatet för bostäder efter region. Dessutom hjälpte filtren som finns på vänster sida av kartresultaten mig att begränsa vad som är tillgängligt baserat på min budget, antalet rumspreferenser, etc.
I mitt fall, med den budget jag hade angett, fick jag reda på att det var väldigt få eller inga resultat tillgängliga i centrum men det fanns fler resultat (gula stift) på den västra delen av staden (vänster sida av kartan)
Här är de viktigaste stegen som jag följde i min sökning i Idealista...
Idealistas detaljerade karta gjorde det möjligt för mig att lära mig namnen på kvarteren där de tillgängliga fastigheterna finns och söka på Google för att se om de var en populär plats att bo på och/eller om de är farliga områden att undvika. Jag sökte även i andra nätforum, som t.ex Forocochs (främst på spanska).
Förutom min forskning frågade jag också lokalbefolkningen om bra och dåliga områden under mina besök i staden.
Efter den omtalade forskningen bestämde jag mig för att fokusera min lägenhetsjakt på området Estacion Maria Zambrano (även känd som "Vialia"). Jag lärde mig att Estacion Maria Zambrano är den största tåg- och busstationen i staden och det ligger bredvid ett stort köpcentrum. Detta område tillhör kvarteret som kallas "Cruz de humilladero" på Idealista-kartan nedan.
Som du kan se på bilderna ovan delar Idealista upp i ytterligare detaljer om kvarteret (visas på kartan). Cruz de Humilladero består av flera underzoner och den dyraste zonen kallas "Cruz de Humilladero", vilket är området kring Maria Zambrano tågstation...
7) Understand the “Micromarket” in your selected area.
There is a concept very well known within Real Estate professionals that is called “the micromarkets”, they could be neighbourhoods, or subdivisions of a city with their own defining features and with similar property prices.
It’s very important that before buying a house in Spain you understand the micro market ruling in that area. You should compare the price for the house you like with the prices of other houses around it and you should analyse and get to know deeply why your house price is higher or lower than other houses around.
Sometimes micromarkets in Spanish cities are very tricky and will change dramatically from one street to the next. You don’t want to buy a house that seems like a bargain when in reality you are buying a problem.
Real Estate agents in Spain are the experts in the micromarkets they work in, if you are interested in a specific street/area you should contact a couple of Real Estate agencies located as close as possible to that street, you would then go for some viewings with both agencies and compare the prices asking questions to the agents like the next…
Why is this house cheaper than the other in the next street?
What is the type of buyer in this area?
If after buying I want to rent my house, what are the renting prices in this street?
…
När jag tittade på vilka områden jag skulle köpa i Cruz del Humilladero upptäckte jag att priserna på fastigheterna var olika på kartan över samma område och jag förstod inte varför.
Om man tittar på kartdiagrammet (ovan) är fastigheterna till höger om Maria Zambrano dyrare än fastigheterna till vänster (många gula stift).
Priserna blir ännu dyrare när fastigheterna kommer ännu närmare centrum och billigare eftersom fastigheterna ligger längre bort från centrum.
När jag till exempel tittade på fastigheterna som ligger på kartans vänstra sida och går mot västra sidan (Torremolinos), sjunker priserna ytterligare. Jag fick reda på att dessa områden är mindre "attraktiva". Med billigare bostäder tillgängliga kan också locka till sig fler sociala problem som gör stadsdelarna mindre säkra.
Vad jag tyckte var intressant är att du kan ha två hus åtskilda bara 150 meter från varandra, och ändå kan priset skilja sig med mer än 100 000 € !! Detta beror på platsen, till exempel om de är närmare stadens centrum (östra sidan av stationen - Perchel-kvarteret eller på östra sidan - Cruz de humilladero).
Jag hoppas att den här artikeln hjälper dig i ditt sökande efter ett hem i Spanien och gör processen mindre stressig.
