1) Décidez dans quelle ville d’Espagne vous souhaitez acheter votre maison
2) Connaître les principaux portails immobiliers en Espagne
3) Know how real state agencies work in Spain
4) Calculate the additional costs of the purchasing process
5) Determine the type and size of the home to buy
6)Determine the areas of the city you have the option to purchase
7) Understand the “Micromarket” of the selected area.
J'ai écrit cet article pour partager mon expérience dans la recherche et l'achat d'une maison en Espagne, plus précisément dans la région de Malaga. Les cinq étapes de cet article sont basées sur mon expérience.
j'espère que ce sera le cas aider les autres à prendre des décisions plus éclairées lors de l'achat d'une maison en Espagne. Je partagerai également les erreurs que j'ai commises afin que vous puissiez les éviter.
1) Décidez dans quelle ville d'Espagne vous souhaitez acheter votre maison
L'Espagne est composée de nombreuses régions ou communautés autonomes. La carte ci-dessous répertorie ces régions…
Voici plusieurs articles que vous pouvez lire pour en savoir plus sur certaines villes populaires où vivre et acheter une maison en Espagne.
- Guide pour déménager et vivre à Barcelone
- Guide pour déménager et vivre à Alicante
- Guide pour déménager et vivre à Malaga (à venir)
2) Connaître les principales plateformes immobilières en Espagne
You have the possibility of saving money in real estate agency commissions by searching for houses advertised online and contacting directly to the owner. Both you and the owner will pay no commissions.
Ce sont les plateformes les plus populaires utilisées pour rechercher un logement, les premières étant les plus populaires :
– IDEALISTA (regardez une vidéo sur la façon de l'utiliser)
– PHOTOCASA
– MILANUNCIOS
Dans cet article, je me concentrerai sur Idealista car c'est le plus populaire en Espagne. Cependant, selon les zones recherchées, Fotocasa peut donner de meilleurs résultats.
3) Know how real state agencies work in Spain
The above option is not recommended if you are not familiar with the Spanish real estate market and all the bureaucracy needed to buy a house. If you are not a local it’s recommended to get in contact with several real estate agencies in the specific area where you want to buy.
It’s important that the agencies are located as close as possible to the street/ where you want to buy as that would make sure they are experts in the area and they will quickly tell you what house matches your needs and why. They will also be able to warn you about specific streets or buildings that are problematic.
You shouldn’t pick the first agency you talk to and buy the house with them, you should contact several agencies and finally buy the house with the one you trust more. When talking to different agencies you should ask them questions like the next…
- What type of customer is buying in this street? Did you recently sell a house on this street?
- Why is the house I am interested in cheaper/more expensive than a similar house in the next street?
- What is the % of commision that you are charging me?
- …
4) Calculate additional expenses of the purchase process
Les dépenses supplémentaires que vous devez prendre en compte lors de l'achat de votre maison sont les taxes, les frais de notaire, d'enregistrement, les commissions d'agence immobilière, etc.
En général, en Espagne, les coûts d'achat des maisons varient entre 10 et 14% de la valeur d'achat. Ces coûts supplémentaires peuvent déterminer si vous êtes en mesure d’acheter la maison ou non. Dans mon cas, par exemple, je ne savais pas au début quel serait le pourcentage des dépenses et après avoir découvert que c'était supérieur à mon budget, j'avais renoncé à l'achat.
Ainsi, il est important de connaître dès le départ, lors du choix de votre logement, votre pourcentage des dépenses.
Une fois que j'ai pris connaissance de toutes les dépenses, j'ai été optimiste et j'ai ajouté un 10% du coût d'achat et mes calculs étaient les suivants :
Coûts totaux d'achat : 150 000 € (mon budget) * 10% (frais d'achat) * = 15 000 €
150.000- €15.000= €135.000 prix d'achat final
Based on the above calculations I determined that my search should be based on homes with a purchase price of around €135,000 (around $147,000).
Please noise that if you are applying for a mortgage the above calculation will be more complex and you will need to add extra costs.
Also if you are applying for a mortgage in an Spanish bank being a foreigner, you should take into consideration that the banks will not lend you the usual 80%, but they will cover just around 70% of the buying price (if you are from another EU country), and you would need to provide the extra 30%
5) Determine the type and size of the property to be purchased.
Vous devez prendre en compte vos calculs sur les frais d'achat (dans la section précédente) et la zone dans laquelle vous comptez acheter.
Dans mon cas, avec un prix d'achat final de 135 000 €, la meilleure maison que j'ai pu trouver était la suivante :
– Taper: Je n'avais aucune possibilité d'acheter de nouvelles maisons, donc ma seule option était d'acheter une maison de seconde main.
– Taille: Plus il y a de pièces dans un appartement, plus les rendements locatifs sont élevés et plus la revalorisation est élevée au fil du temps. D'après mes recherches sur les portails Web des maisons précédemment possédées, j'ai eu accès à des maisons comportant un maximum de trois pièces (chambres à coucher). J'aurais préféré les propriétés de 4 chambres, mais sur le marché espagnol, elles sont difficiles à trouver, ce qui les rend plus chères et dépasse mon budget.
6) Finding out the areas of the city where you have the option to buy.
Tout le monde veut un logement en centre-ville, mais la forte demande entraîne des coûts élevés. Prendre le temps de planifier le quartier en fonction de vos moyens d'achat est crucial, afin que vous puissiez explorer les possibilités qui s'offrent à vous et obtenir les meilleurs rendements, surtout si vous cherchez à acheter un bien locatif et/ou une maison pouvant entretenir le meilleur réévaluation dans le temps supplémentaire possible.
J'ai listé ci-dessous les étapes (captures d'écran) que j'ai effectuées pour m'aider dans ma recherche de propriété. Comme je ne connaissais pas très bien tous les quartiers de Malaga, j'ai trouvé qu'Idealista m'a été très utile pour m'aider à ventiler le total des résultats de recherche de maisons par région. De plus, les filtres trouvés sur le côté gauche des résultats de la carte m'ont aidé à affiner ce qui est disponible en fonction de mon budget, du nombre de préférences de chambres, etc.
Dans mon cas, avec le budget que j'avais renseigné, j'ai découvert qu'il y avait très peu, voire aucun, de résultats disponibles dans le centre-ville mais qu'il y avait plus de résultats (épingles jaunes) dans la partie ouest de la ville (côté gauche de la carte).
Voici les principales étapes que j’ai suivies dans ma recherche dans Idealista…
La carte détaillée d'Idealista m'a permis d'apprendre les noms des quartiers où se trouvent les propriétés disponibles et de faire des recherches sur Google pour voir s'ils étaient un endroit où vivre populaire et/ou s'ils étaient une zone dangereuse à éviter. J'ai également cherché sur d'autres forums en ligne, tels que Forocoches (principalement en espagnol).
Outre mes recherches, j'ai également interrogé la population locale sur les bons et les mauvais quartiers lors de mes visites dans la ville.
Après les recherches mentionnées, j'ai décidé de concentrer ma recherche d'appartement dans le quartier de l'Estación Maria Zambrano (également connue sous le nom de « Vialia »). J'ai appris que l'Estacion Maria Zambrano est la principale gare ferroviaire et routière de la ville et qu'elle se trouve à côté d'un grand centre commercial. Cette zone appartient au quartier appelé « Cruz de humilladero » sur la carte Idealista ci-dessous.
Comme vous pouvez le voir sur les images ci-dessus, Idealista se décompose en détails supplémentaires du quartier (indiqués sur la carte). Cruz de Humilladero est composée de plusieurs sous-zones et la zone la plus chère s'appelle « Cruz de Humilladero », qui est la zone entourant la gare Maria Zambrano…
7) Understand the “Micromarket” in your selected area.
There is a concept very well known within Real Estate professionals that is called “the micromarkets”, they could be neighbourhoods, or subdivisions of a city with their own defining features and with similar property prices.
It’s very important that before buying a house in Spain you understand the micro market ruling in that area. You should compare the price for the house you like with the prices of other houses around it and you should analyse and get to know deeply why your house price is higher or lower than other houses around.
Sometimes micromarkets in Spanish cities are very tricky and will change dramatically from one street to the next. You don’t want to buy a house that seems like a bargain when in reality you are buying a problem.
Real Estate agents in Spain are the experts in the micromarkets they work in, if you are interested in a specific street/area you should contact a couple of Real Estate agencies located as close as possible to that street, you would then go for some viewings with both agencies and compare the prices asking questions to the agents like the next…
Why is this house cheaper than the other in the next street?
What is the type of buyer in this area?
If after buying I want to rent my house, what are the renting prices in this street?
…
En regardant quelles zones acheter à Cruz del Humilladero, j'ai découvert que les prix des propriétés étaient différents sur la carte d'une même zone et je ne comprenais pas pourquoi.
En regardant le diagramme (ci-dessus), les propriétés du côté droit de Maria Zambrano sont plus chères que les propriétés de gauche (nombreuses épingles jaunes).
Les prix deviennent encore plus élevés à mesure que les propriétés se rapprochent du centre-ville et moins chers à mesure que les propriétés sont éloignées du centre.
Par exemple, lorsque j'ai regardé les propriétés qui se trouvent sur le côté gauche de la carte et en direction du côté ouest (Torremolinos), les prix baissent encore plus. J'ai découvert que ces zones sont moins « attractives ». La disponibilité de logements moins chers peut également entraîner davantage de problèmes sociaux, rendant les quartiers moins sûrs.
Ce que j'ai trouvé intéressant c'est qu'on peut avoir deux maisons séparées à seulement 150 mètres l'une de l'autre, et pourtant le prix peut différer de plus de 100 000€ !! Cela dépend de l'emplacement, par exemple s'ils sont plus proches du centre-ville (côté est de la gare – quartier Perchel ou côté est – Cruz de humilladero).
J'espère que cet article vous aidera dans votre recherche d'un logement en Espagne et rendra le processus moins stressant.
